通俗地說，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，是資產(chǎn)所有人自行或者委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對有形的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行系統(tǒng)化科學(xué)管理，以期實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值和收益。

仲量聯(lián)行物業(yè)與資產(chǎn)管理部董事何志康指出一些人認(rèn)為資產(chǎn)管理僅僅只是負(fù)責(zé)招商代理和物業(yè)管理工作，缺乏對資產(chǎn)短期及長遠(yuǎn)的營運(yùn)需求和狀況配合市場做出恰當(dāng)?shù)呐袛?，進(jìn)而影響資產(chǎn)的真正價值，這是一個極大的誤區(qū)，真正的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，其實(shí)在“投融管退”四大主要環(huán)節(jié)中扮演一個非常重要的角色 ，涵蓋了從項(xiàng)目收購到退出的一系列服務(wù)：

• 在投資階段，資產(chǎn)管理者需要協(xié)助資產(chǎn)擁有人或投資者預(yù)測及判斷項(xiàng)目的應(yīng)有價值以及預(yù)估和規(guī)避投資周期可能出現(xiàn)的風(fēng)險；

• 融資時，考慮及建議融資方案、避免不合理的利息支出、還貸條款的設(shè)置等；

• 營運(yùn)時，建議預(yù)算和完善營運(yùn)策略，考慮如何進(jìn)行招商推廣及租賃管理、合理使用營運(yùn)成本，并做出適時的資產(chǎn)保值及增值的資本化工作，令收益 ；

• 退出環(huán)節(jié)，不時思考處置資產(chǎn)的方法、擇機(jī)退出。

“它是一環(huán)扣一環(huán)的，每一個環(huán)節(jié)必須要周詳?shù)乜紤]，因?yàn)槊恳粋€環(huán)節(jié)都具體地影響到資產(chǎn)的價值。” 何志康說。

當(dāng)然，要想更全面地了解房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，還需要清楚它的發(fā)展歷史。

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理起源于海外，經(jīng)歷了近半個世紀(jì)的歷程。上世紀(jì)五十年代，國外房地產(chǎn)行業(yè)以自住型需求為主導(dǎo)，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，還沒有產(chǎn)生通過持有運(yùn)營增加收益的概念；進(jìn)入60到70年代，有房企開始考慮如何保留部分資產(chǎn)帶來穩(wěn)定的租金收益，他們也看到房地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值作用，隨后有房地產(chǎn)基金開始進(jìn)入市場；80年代是房地產(chǎn)基金蓬勃發(fā)展的時期，包括凱雷投資集團(tuán)、黑石集團(tuán)、新加坡政府投資公司在內(nèi)的一大批主流基金興起，并且拓展到海外進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

90年代歐洲和日本的房地產(chǎn)市場泡沫破裂影響較大，尤其是日本，出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)倒閉潮，美國和歐洲的房地產(chǎn)基金隨后紛紛進(jìn)入到日本市場投資。而這些基金的下一個投資目標(biāo)，就是中國。

何志康表示，2000年之前房地產(chǎn)資產(chǎn)管理在中國處于萌芽期；2000年-2007年，海外基金大批進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，可以稱之為啟動期；2008年金融危機(jī)之后，在中國投資的海外基金重新評估投資方向，中國市場出現(xiàn)了一批本土有知名度和實(shí)力的投資企業(yè)，這一階段持續(xù)到2015年，是中國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的初步發(fā)展期；2015年至今，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理在中國進(jìn)入了調(diào)整發(fā)展期。

一言以蔽之，過去十年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理經(jīng)歷了“從0到1”的發(fā)展階段。隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)管理進(jìn)一步邁向?qū)I(yè)管理發(fā)展，越來越多的房企將眼光瞄準(zhǔn)了這一領(lǐng)域。

這就延伸到一個不得不提的話題——房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值是什么？換言之，為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)管理？

從投資的角度來說，透過專業(yè)的資產(chǎn)管理，能夠保證穩(wěn)定的收益，幫助項(xiàng)目保值和提升價值；對于業(yè)主來說，可以得到完善的管理服務(wù)，保證收益大化，將成本控制在合理的水平，業(yè)主的資產(chǎn)經(jīng)由專業(yè)的資產(chǎn)管理，避免不必要的支出，同時規(guī)避不必要的風(fēng)險。

此外，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值，在存量時代愈加得以凸顯。地產(chǎn)開發(fā)的黃金十年已經(jīng)過去，在“白銀時代”，規(guī)模不再是獨(dú)立的衡量標(biāo)準(zhǔn)，房企從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;運(yùn)營商”，資產(chǎn)管理和運(yùn)營能力被提升到更加重要的位置。

“重資產(chǎn)的盈利空間變薄，因?yàn)橘I地的成本高、建設(shè)的過程中風(fēng)險不可控、政府嚴(yán)控房價的不合理飆升、高融資成本等等，這些都會影響房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間，當(dāng)利潤空間和風(fēng)險不能成正比的時候，房企都會考慮輕資產(chǎn)的輸出，減小資金壓力，分擔(dān)風(fēng)險，此外輕資產(chǎn)輸出也會提高企業(yè)的知名度，利于行業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的整體提升。” 何志康表示，資產(chǎn)管理助力輕資產(chǎn)，隨著越來越多的企業(yè)走向輕資產(chǎn)，對資產(chǎn)管理的需求也逐漸加大。

毫無疑問，中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理擁有巨大的發(fā)展空間和潛力。何志康強(qiáng)調(diào)，為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值，未來的發(fā)展應(yīng)該以穩(wěn)固基礎(chǔ)、培養(yǎng)人才為方向，打造更多專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和更完善的資產(chǎn)管理體系，促進(jìn)制度的規(guī)范化、透明化：“主要的是要有一套專業(yè)化的資產(chǎn)管理系統(tǒng)，注重專業(yè)操作，盡量做到零瑕疵，因?yàn)檫@決定了你有沒有能力創(chuàng)造價值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益的大化。”