商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理，一場(chǎng)與時(shí)間賽跑的游戲。目前缺的是理解金融的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和愿意投資于這類(lèi)團(tuán)隊(duì)的金融機(jī)構(gòu)，這二者往往就像雞和蛋的關(guān)系。--資產(chǎn)管理軟件

1、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理，一場(chǎng)與時(shí)間賽跑的游戲

不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)作為投資資產(chǎn)占比中一部分而言，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理，更像是一場(chǎng)與時(shí)間賽跑的游戲。因?yàn)樗焐邆渫顿Y總額高、運(yùn)營(yíng)管理復(fù)雜、投資回收期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，所以，大部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在投資初期，就會(huì)千方百計(jì)考慮與資本的結(jié)合，多渠道融資是商業(yè)地產(chǎn)的一門(mén)必修課。

那么問(wèn)題來(lái)了，在面對(duì)這樣一個(gè)高難度、高挑戰(zhàn)的資產(chǎn)管理命題前，會(huì)有多少資本家愿意投入大量資金和時(shí)間成本來(lái)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)呢？尤其是當(dāng)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)已然大跨步發(fā)展了近10年，越發(fā)呈現(xiàn)白熱化競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。

一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，資本市場(chǎng)似乎很愿意將資產(chǎn)投資于不動(dòng)產(chǎn)，尤其是中國(guó)的保險(xiǎn)資金。

2、保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資需求，會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)

中國(guó)的保險(xiǎn)資金會(huì)青睞于不動(dòng)產(chǎn)投資，首先要源于不動(dòng)產(chǎn)本身的特性，正如前面所說(shuō)的，正是由于它投資的期限比較長(zhǎng)，規(guī)模大，而且有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，加上它的抗通脹性以及同保險(xiǎn)公司其他資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度比較低，這些特性都能很好的滿(mǎn)足保險(xiǎn)資金的需求。

所以從上來(lái)看，尤其是比較大型的保險(xiǎn)公司，都把不動(dòng)產(chǎn)作為一個(gè)重要的配置類(lèi)別，基本上在資產(chǎn)組合中的配置比例都在8%以上，有的能達(dá)到10%。在未來(lái)，保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資需求還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。

3、高端寫(xiě)字樓成為資本市場(chǎng)的新寵

我們從近年來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)投資案例中發(fā)現(xiàn)，高端寫(xiě)字樓，尤其是門(mén)戶(hù)城市的金融核心區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)，愈發(fā)受到保險(xiǎn)公司的偏愛(ài)。這要源于高端寫(xiě)字樓普遍具備穩(wěn)定的投資年回報(bào)率和高增長(zhǎng)率。近年來(lái)我國(guó)尤其是保險(xiǎn)類(lèi)大宗購(gòu)置資產(chǎn)形態(tài)中，大部分會(huì)選擇門(mén)戶(hù)城市金融核心區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)。

前不久，據(jù)一位保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，城市金融核心區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)吸附著巨大的人流、物流、資金流、以及信息流，為保險(xiǎn)業(yè)開(kāi)展金融業(yè)務(wù)以及資產(chǎn)保值增值提供了有利的保障。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)還可以通過(guò)出售或發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，獲得豐厚的租金以及物業(yè)升值。這樣一來(lái)，保險(xiǎn)公司既能擁有辦公樓的所屬權(quán)和冠名權(quán)，又能通過(guò)所收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)一步提升自身的形象。可以說(shuō)，門(mén)戶(hù)城市金融核心區(qū)寫(xiě)字樓或?qū)⒊蔀楸ｋU(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資的新寵。

4、不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)

以中國(guó)人壽為例，在積累了豐富的境外不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)下，中國(guó)人壽持續(xù)發(fā)揮在不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)能力，將目光投向了中國(guó)甚至是整個(gè)亞太圈當(dāng)之無(wú)愧的金融門(mén)戶(hù)——上海陸家嘴CBD，匠心打造了一座58層超高樓層的“中國(guó)人壽金融中心”超寫(xiě)字樓，一舉成為陸家嘴CBD新地標(biāo)。

首先，中國(guó)人壽金融中心位于陸家嘴金融中心濱江新區(qū)HBC，是上海金融機(jī)構(gòu)總部為集中的區(qū)域，同時(shí)也是上海浦東核心地段。中國(guó)工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行的上海總部大樓，上海市證券交易中心、渣打銀行、匯豐銀行、大華銀行等諸多外金融機(jī)構(gòu)總部分布左右。入駐陸家嘴CBD已然成為實(shí)力企業(yè)必爭(zhēng)之所，是企業(yè)主們提升企業(yè)實(shí)力的一條重要通道?？梢哉f(shuō)，中國(guó)人壽金融中心擁有的地段稀缺性和未來(lái)增值空間。

其次，從租戶(hù)所屬行業(yè)來(lái)看，金融業(yè)仍是上海寫(xiě)字樓的主力租戶(hù)，租賃總面積占比36%。這進(jìn)一步說(shuō)明了中國(guó)人壽在不動(dòng)產(chǎn)投資中的敏銳研判。

5、地段不是獨(dú)立，資產(chǎn)管理能力更是決定因素

如果大家覺(jué)得評(píng)估項(xiàng)目投資收益的核心關(guān)鍵只是地段和選址，這就大錯(cuò)特錯(cuò)了。我們看到太多案例，位居城市核心地段，但門(mén)可羅雀。資產(chǎn)待價(jià)而沽，卻無(wú)人問(wèn)津。

其實(shí)，一個(gè)成熟的機(jī)構(gòu)，無(wú)論是金融機(jī)構(gòu)還是商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商，都將管控項(xiàng)目的核心目標(biāo)放在了資產(chǎn)管理能力上，這也是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)真正的核心。資產(chǎn)管理是一個(gè)全生命周期的管理過(guò)程，從拿地、到建設(shè)開(kāi)發(fā)、到運(yùn)營(yíng)管控等，都是資產(chǎn)管理的內(nèi)容。

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的紅利在于租賃市場(chǎng)，而租賃本質(zhì)上也是運(yùn)營(yíng)的生意，核心在于服務(wù)。只有主動(dòng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理能力，才能提早預(yù)判，遇到突發(fā)狀況快速調(diào)整。如果將商業(yè)地產(chǎn)投資比作一個(gè)精密儀器，老練的操盤(pán)手一定知道這個(gè)復(fù)雜的巨型機(jī)械的關(guān)鍵控制點(diǎn)在哪里。在這個(gè)高經(jīng)驗(yàn)高門(mén)檻的行業(yè)里，如何有效進(jìn)行資產(chǎn)管理考驗(yàn)著一線(xiàn)舵手們的智慧。